Jamabandi, namantaran, registry, agreement, patta — a land file is a stack of papers that each answer a different question. This guide opens every one of them with annotated visuals, and gives you the key pointers to check on each, in English and Hindi.
जमाबंदी, नामांतरण, रजिस्ट्री, इकरारनामा, पट्टा — ज़मीन की फ़ाइल में हर काग़ज़ एक अलग सवाल का जवाब देता है। यह गाइड हर दस्तावेज़ को चित्रों के साथ खोलकर समझाती है, और हर एक के लिए ज़रूरी जाँच-बिंदु (key pointers) देती है — अंग्रेज़ी और हिंदी दोनों में।
No single land document tells the whole truth. Each one is the authority on exactly one question — and a safe deal is simply all six questions answered by the right paper.
ज़मीन का कोई एक दस्तावेज़ पूरी सच्चाई नहीं बताता। हर काग़ज़ सिर्फ़ एक सवाल का प्रमाणिक जवाब है — और सुरक्षित सौदा वही है जिसमें छहों सवालों के जवाब सही काग़ज़ से मिल जाएँ।
Every sample document in this guide belongs to one fictional deal, so you can watch the same transaction travel through every paper — the agreement, the deed, the mutation, and finally the record itself.
इस गाइड का हर नमूना-दस्तावेज़ एक ही काल्पनिक सौदे का है, ताकि आप देख सकें कि वही लेन-देन हर काग़ज़ से कैसे गुज़रता है — इकरारनामा, बैनामा, नामांतरण और अंत में ख़ुद रिकॉर्ड।
Ramesh Chand (seller, ½ share) sells Khasra 214/2 min — 3 bigha 6 biswa in Rampura Khurd — to Dinesh Kumar (buyer) for ₹18,50,000. Figs 1, 2 and 3 below are this very deal's papers.
रमेश चंद (विक्रेता, ½ हिस्सा) रामपुरा खुर्द का खसरा 214/2 मिन — 3 बीघा 6 बिस्वा — दिनेश कुमार (ख़रीदार) को ₹18,50,000 में बेचता है। नीचे के चित्र 1, 2 और 3 इसी सौदे के काग़ज़ हैं।
Terms fixed in writing: price ₹18.5L, bayana ₹1L by cheque, registry deadline set. No ownership moves yet.
शर्तें लिखित तय: क़ीमत ₹18.5 लाख, बयाना ₹1 लाख चेक से, रजिस्ट्री की अंतिम तारीख़ तय। मालिकाना अभी नहीं बदला।
Cost: small stamp on agreement (state-wise); registering it is wise.ख़र्च: इकरारनामे पर छोटा स्टाम्प (राज्य-वार); पंजीकरण करा लेना समझदारी।Dinesh pulls the fard, traces every mutation, reads 3–5 years of girdawari, orders an EC/search, walks the boundaries with the map, and gets demarcation for the "min" plot.
दिनेश फर्द निकालता है, हर नामांतरण की कड़ी जाँचता है, 3–5 साल की गिरदावरी पढ़ता है, EC/सर्च कराता है, नक्शा लेकर सीमाओं पर चलता है और "मिन" प्लॉट की निशानदेही कराता है।
Cost: nakal fees + search/lawyer (indicative ₹2k–10k).ख़र्च: नक़ल शुल्क + सर्च/वकील (सांकेतिक ₹2–10 हज़ार)।Sale deed executed and registered at the SR office (Fig 3): balance paid through bank, TDS deposited, possession and prior originals handed over.
SR कार्यालय में बैनामा निष्पादित व पंजीकृत (चित्र 3): शेष रक़म बैंक से, TDS जमा, क़ब्ज़ा और पुराने मूल दस्तावेज़ सौंपे गए।
Cost: stamp duty ~4–8% + registration ~1% + 1% TDS if price > ₹50L.ख़र्च: स्टाम्प ~4–8% + पंजीकरण ~1% + क़ीमत ₹50 लाख से ऊपर तो 1% TDS।Application with the deed copy goes to the tehsil/portal; the rapat is entered — intkal No. 1892 is born (Fig 2).
बैनामे की प्रति के साथ आवेदन तहसील/पोर्टल पर; रपट दर्ज — इंतक़ाल नं. 1892 का जन्म (चित्र 2)।
Cost: nil to a few hundred (state-wise).ख़र्च: शून्य से कुछ सौ रुपये (राज्य-वार)।Co-sharers are noticed, the objection window passes, the Tehsildar sanctions. Track the status online; screenshot it.
सह-हिस्सेदारों को नोटिस, आपत्ति-अवधि पूरी, तहसीलदार की मंज़ूरी। स्थिति ऑनलाइन देखें; स्क्रीनशॉट रखें।
The intkal rides the remarks column (Fig 1, red ink) until the next jamabandi prints Dinesh as owner. Only now is the story complete.
इंतक़ाल कैफ़ियत कॉलम (चित्र 1, लाल स्याही) में चलता है, जब तक अगली जमाबंदी दिनेश को मालिक न छाप दे। कहानी अब जाकर पूरी हुई।
The jamabandi is the village register recording, plot by plot, who owns the land, who cultivates it, how big it is, what class it is, and what revenue it carries. The patwari maintains it; a certified extract is a fard or nakal. It is revised every 4–5 years in the northern pattern, with changes flowing in through mutations in between. Other states keep the same record as 7/12, RTC, Khatauni, Khatian, or Adangal — the state section below maps them all.
जमाबंदी गाँव का वह रजिस्टर है जिसमें प्लॉट-दर-प्लॉट दर्ज होता है — ज़मीन का मालिक कौन है, जोतता कौन है, रक़बा कितना है, क़िस्म क्या है और लगान कितना है। इसे पटवारी बनाता है; इसकी प्रमाणित प्रति को फर्द या नक़ल कहते हैं। उत्तर भारत में यह हर 4–5 साल में नई बनती है; बीच के बदलाव नामांतरण से दर्ज होते हैं। बाक़ी राज्यों में यही रिकॉर्ड 7/12, RTC, खतौनी, खतियान या अडंगल के नाम से चलता है — नीचे राज्यवार भाग में पूरा नक्शा है।
| 1Khewatखेवट नं. | 2Khatauniखतौनी नं. | 3Owner & shareमालिक व हिस्सा | 4Cultivatorकाश्तकार | 5Khasra No.खसरा नं. | 6Areaरक़बा | 7Land typeक़िस्म ज़मीन | 8Revenueलगान | 9Remarksकैफ़ियत |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 24 | 41 | Ramesh Chand s/o Prabhu Dayal — 1/2 Suresh Chand s/o Prabhu Dayal — 1/2 |
Khud-kasht (self-cultivated) |
214/2 min | 6 bigha 13 biswa |
Chahi (well-irrigated) |
₹128 | इंतकाल नं. 1892, बै (sale), दर्ज 14-03-2024 — तसदीक़ बाक़ी |
| 24 | 42 | — same khewat — | Mohan Lal s/o Kishan (tenant, chakota) |
216 | 3 bigha 04 biswa |
Barani (rain-fed) |
₹54 | — |
Fig. 1 — A representative jamabandi page. Column order varies slightly by state; the information does not.चित्र 1 — जमाबंदी का प्रतिनिधि पन्ना। कॉलम का क्रम राज्य-दर-राज्य थोड़ा बदलता है; जानकारी वही रहती है।
One number per ownership group; all plots of the same owners sit under it.
मालिकों के एक समूह का एक नंबर; उनके सारे प्लॉट इसी के नीचे दर्ज होते हैं।
Check: seller's name appears under this khewat?जाँचें: विक्रेता का नाम इसी खेवट में है?Sub-account for whoever tills — owner, tenant, or sharecropper.
जो जोतता है उसका उप-खाता — मालिक, किरायेदार या बटाईदार।
Check: "khud-kasht" is clean; a tenant name may mean occupancy rights.जाँचें: "ख़ुद-काश्त" साफ़ स्थिति है; किरायेदार का नाम हो तो काश्तकारी अधिकार संभव।Names with parentage and fractional shares (1/2, 3/8…).
पिता के नाम सहित मालिकों के नाम और उनके अंश (1/2, 3/8…)।
Check: fractions total 1? every heir reflected?जाँचें: सब हिस्से जोड़कर 1 बनते हैं? हर वारिस दर्ज है?Who possesses and farms this fasli year, and on what basis.
इस फ़सली वर्ष में क़ब्ज़ा-खेती किसके पास है और किस आधार पर।
Check: long-standing non-owner cultivators can claim protections.जाँचें: पुराने ग़ैर-मालिक काश्तकार को क़ानूनी संरक्षण मिल सकता है।The plot's number on the village map; 214/2 means plot 214 was split.
गाँव के नक्शे पर प्लॉट का नंबर; 214/2 का मतलब — प्लॉट 214 बँट चुका है।
Check: must match deed and map exactly.जाँचें: बैनामे और नक्शे से हू-ब-हू मिलना चाहिए।In local units — bigha-biswa, kanal-marla, or hectares.
स्थानीय इकाई में — बीघा-बिस्वा, कनाल-मरला या हेक्टेयर।
Check: convert to one unit; compare with the seller's claim.जाँचें: एक इकाई में बदलकर विक्रेता के दावे से मिलाएँ।Chahi / nehri / barani / banjar / gair mumkin classes.
चाही / नहरी / बारानी / बंजर / ग़ैर-मुमकिन क़िस्में।
Check: gair mumkin land is not farmland — price and rules differ.जाँचें: ग़ैर-मुमकिन ज़मीन खेती की ज़मीन नहीं — दाम और नियम अलग।Assessed land revenue — small money, big proof the holding is on the roll.
निर्धारित भू-राजस्व — रक़म छोटी, पर रिकॉर्ड में दर्ज होने का बड़ा सबूत।
Check: in Bihar, unpaid lagaan on a jamabandi is a live red flag.जाँचें: बिहार में जमाबंदी पर बक़ाया लगान बड़ा ख़तरे का संकेत है।Where change lives: mutation numbers, court orders, liens — in red ink.
यहीं बदलाव दर्ज होते हैं: नामांतरण नंबर, अदालती आदेश, बंधक — लाल स्याही में।
Check: trace every red entry to its mutation order.जाँचें: हर लाल प्रविष्टि का नामांतरण आदेश निकलवाएँ।Patwaris record pending or fresh changes in red ink in the remarks column. Red means: "something changed after this jamabandi was written" — a sale, an inheritance, a mortgage, a stay. In the sample, intkal 1892 records a sale that is entered but still pending verification. Rely only on the black columns and you may be buying from yesterday's owner.
पटवारी नए या लंबित बदलाव कैफ़ियत कॉलम में लाल स्याही से लिखते हैं। लाल का मतलब है: "यह जमाबंदी बनने के बाद कुछ बदला है" — बिक्री, विरासत, बंधक या स्थगन। नमूने में इंतक़ाल 1892 एक ऐसी बिक्री है जो दर्ज है पर तसदीक़ बाक़ी है। सिर्फ़ काले कॉलम पर भरोसा किया तो हो सकता है आप कल के मालिक से ज़मीन ख़रीद रहे हों।
A mutation (namantaran नामांतरण / intkal इंतक़ाल / dakhil-kharij दाख़िल-ख़ारिज) is the numbered revenue entry that updates the record of rights after a sale, inheritance, gift, mortgage, or partition. It does not itself create ownership — it records it for revenue purposes — but without it, the jamabandi keeps showing the old owner, banks refuse loans, and future sales jam.
नामांतरण (इंतक़ाल / दाख़िल-ख़ारिज) वह क्रमांकित राजस्व प्रविष्टि है जो बिक्री, विरासत, दान, बंधक या बँटवारे के बाद अधिकार-अभिलेख को अपडेट करती है। यह अपने आप मालिकाना हक़ पैदा नहीं करती — राजस्व के लिए उसे दर्ज भर करती है — लेकिन इसके बिना जमाबंदी पुराने मालिक को ही दिखाती रहती है, बैंक कर्ज़ नहीं देते और आगे की बिक्री अटक जाती है।
Fig. 2 — Anatomy of a mutation entry. The seven parts above appear, in some order, in every state's mutation record.चित्र 2 — नामांतरण प्रविष्टि की बनावट। ये सात हिस्से, थोड़े अलग क्रम में, हर राज्य के म्युटेशन रिकॉर्ड में मिलते हैं।
The registered sale deed is the only document that actually transfers ownership of immovable property. Everything else — jamabandi, mutation, patta receipts — orbits around it. Reading a deed means checking five zones: the stamp, the parties, the money, the land schedule, and the registration endorsement.
पंजीकृत विक्रय विलेख (रजिस्ट्री/बैनामा) ही एकमात्र दस्तावेज़ है जिससे अचल संपत्ति का मालिकाना हक़ वास्तव में बदलता है। बाक़ी सब — जमाबंदी, नामांतरण, पट्टा, रसीदें — इसी के इर्द-गिर्द घूमते हैं। बैनामा पढ़ने का मतलब है पाँच हिस्सों की जाँच: स्टाम्प, पक्षकार, पैसा, ज़मीन का ब्योरा और पंजीकरण पृष्ठांकन।
Fig. 3 — The eight zones of a sale deed. Formats differ; these zones never disappear.चित्र 3 — विक्रय विलेख के आठ हिस्से। प्रारूप बदलते हैं; ये हिस्से हमेशा रहते हैं।
The agreement to sell records the deal's terms — price, advance (bayana), timeline, conditions — before the registry. It is a contract about a future transfer. Under Section 54 of the Transfer of Property Act it creates no ownership interest in the land itself, no matter how impressive the stamp paper or the notary seal.
इकरारनामा सौदे की शर्तें दर्ज करता है — क़ीमत, पेशगी (बयाना), समय-सीमा, शर्तें — रजिस्ट्री से पहले। यह भविष्य के हस्तांतरण का अनुबंध है। संपत्ति अंतरण अधिनियम की धारा 54 के तहत इससे ज़मीन में कोई मालिकाना हक़ पैदा नहीं होता — स्टाम्प पेपर और नोटरी की मुहर चाहे कितनी भी रौबदार हो।
The Supreme Court (Suraj Lamp & Industries, 2011) shut the door on "GPA sales": an agreement to sell + power of attorney + will is not a transfer of title. If someone offers land "on agreement and GPA" at a discount, the discount is the price of not owning it.
सुप्रीम कोर्ट (सूरज लैम्प एंड इंडस्ट्रीज़, 2011) ने "GPA सेल" का दरवाज़ा बंद कर दिया: इकरारनामा + पावर ऑफ़ अटॉर्नी + वसीयत का जोड़ मालिकाना हस्तांतरण नहीं है। कोई "एग्रीमेंट और GPA पर" सस्ती ज़मीन दे रहा है, तो वह छूट असल में मालिक न बनने की क़ीमत है।
"Patta" is India's most shape-shifting land word. In Tamil Nadu it is the ownership record itself (the RoR account). In Rajasthan and much of the north, it is an allotment or lease document — a panchayat's abadi (house-site) patta, a municipality or development-authority patta, a forest-rights patta (FRA 2006), or a government-land lease. Same word, very different legal animals — so the first thing you read on a patta is who issued it.
"पट्टा" भारत का सबसे बहुरूपिया भूमि-शब्द है। तमिलनाडु में यही स्वामित्व रिकॉर्ड (RoR खाता) है। राजस्थान और अधिकांश उत्तर भारत में यह आवंटन या लीज़ का दस्तावेज़ है — पंचायत का आबादी (मकान-स्थल) पट्टा, नगरपालिका/विकास-प्राधिकरण का पट्टा, वन-अधिकार पट्टा (FRA 2006) या सरकारी ज़मीन की लीज़। शब्द एक, क़ानूनी हैसियत बिल्कुल अलग — इसलिए पट्टे पर सबसे पहले पढ़ें कि उसे जारी किसने किया।
Forged pattas and stamp papers are the most common consumer trap in land deals. Put a genuine paper next to a suspect one and the tells jump out — the same checks work on any government document.
ज़मीन के सौदों में नक़ली पट्टे और स्टाम्प पेपर सबसे आम उपभोक्ता-जाल हैं। असली काग़ज़ को संदिग्ध के बग़ल में रखिए — फ़र्क़ ख़ुद बोलने लगता है; यही जाँचें हर सरकारी काग़ज़ पर लागू होती हैं।
Same instinct for stamp papers: verify the e-stamp certificate number on the issuing agency's portal before treating any deed as real.
स्टाम्प पेपर पर भी यही तरीक़ा: किसी भी बैनामे को असली मानने से पहले ई-स्टाम्प प्रमाणपत्र नंबर जारीकर्ता एजेंसी के पोर्टल पर जाँचें।
Twice a year (kharif and rabi) the patwari records who is cultivating each khasra and what crop stands on it. When ownership and possession diverge, the girdawari is where the divergence shows first.
साल में दो बार (ख़रीफ़ और रबी) पटवारी दर्ज करता है कि हर खसरे पर खेती कौन कर रहा है और फ़सल क्या है। मालिकाना और क़ब्ज़ा अलग-अलग हों, तो सबसे पहले फ़र्क़ यहीं दिखता है।
The cadastral map shows every khasra's shape and neighbours; a tatima is the subdivision sketch drawn when a khasra splits. Records say what you own; the map says where it sits and how you reach it.
भू-नक्शा हर खसरे का आकार और पड़ोस दिखाता है; खसरा बँटने पर बनने वाला उप-नक्शा ततीमा कहलाता है। रिकॉर्ड बताते हैं आपका क्या है; नक्शा बताता है वह है कहाँ और वहाँ पहुँचेंगे कैसे।
From the Sub-Registrar's records: every registered transaction touching the property in a chosen window (commonly 12–30 years) — sales, mortgages, gifts, court attachments that were registered. Southern states issue ECs online; in much of the north the same result comes as a lawyer's search report.
सब-रजिस्ट्रार के रिकॉर्ड से: चुनी हुई अवधि (आम तौर पर 12–30 वर्ष) में संपत्ति से जुड़ा हर पंजीकृत लेन-देन — बिक्री, बंधक, दान, दर्ज हुई कुर्कियाँ। दक्षिणी राज्य EC ऑनलाइन देते हैं; उत्तर में यही काम वकील की सर्च रिपोर्ट से होता है।
Agricultural land cannot lawfully become a farmhouse plot, shop, or colony by intention alone. The conversion paper — Section 90A/90B in Rajasthan, NA (non-agricultural) order in Maharashtra/Gujarat, CLU in Haryana, Section 143 declaration in UP — is what changes permitted use, and it comes with conditions.
खेती की ज़मीन सिर्फ़ इरादे से फ़ार्महाउस, दुकान या कॉलोनी नहीं बन जाती। रूपांतरण का काग़ज़ — राजस्थान में धारा 90A/90B, महाराष्ट्र/गुजरात में NA आदेश, हरियाणा में CLU, यूपी में धारा 143 घोषणा — ही अनुमत उपयोग बदलता है, और वह भी शर्तों के साथ।
Takes effect only on death; registration is optional but persuasive.
मृत्यु पर ही प्रभावी; पंजीकरण वैकल्पिक है पर भरोसा बढ़ाता है।
Splits joint holdings into defined shares; a partition by deed needs registration.
संयुक्त जोत को तयशुदा हिस्सों में बाँटता है; विलेख से बँटवारा हो तो पंजीकरण ज़रूरी।
An authority to act — not a transfer. A registered GPA may let the holder execute a deed for the owner.
काम करने का अधिकार — हस्तांतरण नहीं। पंजीकृत GPA धारक मालिक की ओर से विलेख कर सकता है।
Leases of immovable property beyond a year must be registered.
एक वर्ष से अधिक की लीज़ का पंजीकरण अनिवार्य है।
Small papers, steady corroboration of possession and of who the state bills.
छोटे काग़ज़, पर क़ब्ज़े और "सरकार किससे वसूलती है" के पक्के गवाह।
In Andhra/Telangana, the passbook-cum-title document number is the key that unlocks Dharani/Meebhoomi entries.
आंध्र/तेलंगाना में पासबुक-सह-टाइटल नंबर ही धरणी/मीभूमि प्रविष्टियों की चाबी है।
Screenshot this. Each row is the authority on one thing — and nothing more.
इसका स्क्रीनशॉट रख लीजिए। हर पंक्ति सिर्फ़ एक बात की प्रमाणिक गवाह है — उससे ज़्यादा कुछ नहीं।
| Documentदस्तावेज़ | What it provesक्या साबित करता है | Issued / kept byजारी/रखता कौन | Get it fromकहाँ मिलेगा | Indicative costसांकेतिक ख़र्च |
|---|---|---|---|---|
| Jamabandi / Fard जमाबंदी / फर्द | Presumption of ownership, shares, area, classमालिकाना का अनुमान, हिस्से, रक़बा, क़िस्म | Patwari / revenue dept.पटवारी / राजस्व विभाग | State bhulekh portal, tehsilराज्य भूलेख पोर्टल, तहसील | ₹10–100 |
| Namantaran order नामांतरण आदेश | A specific change was sanctioned into the recordकोई ख़ास बदलाव रिकॉर्ड में मंज़ूर हुआ | Tehsildar / revenue officerतहसीलदार / राजस्व अधिकारी | Tehsil, portal mutation statusतहसील, पोर्टल पर स्थिति | nil–few hundredशून्य–कुछ सौ |
| Sale deed (registry) बैनामा (रजिस्ट्री) | The transfer of ownership itselfस्वयं मालिकाना का हस्तांतरण | Parties; registered by Sub-Registrarपक्षकार; पंजीकरण सब-रजिस्ट्रार | SR office (certified copy + Index-II)SR कार्यालय (प्रमाणित प्रति + इंडेक्स-II) | stamp ~4–8% + reg ~1%स्टाम्प ~4–8% + पंजीकरण ~1% |
| Agreement to sell इकरारनामा | Deal terms promised — no ownershipसौदे की शर्तों का वादा — मालिकाना नहीं | Partiesपक्षकार | With parties; register it for strengthपक्षकारों के पास; मज़बूती हेतु पंजीकृत कराएँ | small stamp (state-wise)छोटा स्टाम्प (राज्य-वार) |
| Patta / E-Patta पट्टा / ई-पट्टा | State allotment/lease & its conditions (TN: ownership account)सरकारी आवंटन/लीज़ व शर्तें (TN: स्वामित्व खाता) | Panchayat / municipality / authorityपंचायत / नगरपालिका / प्राधिकरण | Issuing office register, e-patta portalsजारीकर्ता कार्यालय रजिस्टर, ई-पट्टा पोर्टल | copy nominal; grant charges varyप्रति नाममात्र; आवंटन शुल्क अलग |
| Girdawari गिरदावरी | Season-wise possession & cropमौसम-वार क़ब्ज़ा व फ़सल | Patwariपटवारी | Portal/tehsilपोर्टल/तहसील | nominalनाममात्र |
| Map / Tatima नक्शा / ततीमा | Location, shape, access, subdivisionsस्थिति, आकार, रास्ता, उप-विभाजन | Revenue survey / patwariराजस्व सर्वे / पटवारी | Bhu-naksha portals, tehsilभू-नक्शा पोर्टल, तहसील | nominal (+ demarcation fee)नाममात्र (+ निशानदेही शुल्क) |
| EC / search report EC / सर्च रिपोर्ट | Registered dealings & charges over a periodअवधि-भर के पंजीकृत लेन-देन व भार | Sub-Registrar recordsसब-रजिस्ट्रार रिकॉर्ड | SR/portal (south); lawyer search (north)SR/पोर्टल (दक्षिण); वकील-सर्च (उत्तर) | nominal–₹10kनाममात्र–₹10 हज़ार |
Land papers still speak the Urdu-Persian of the old revenue settlements. These twenty cover most of what you will meet, across all the documents above.
ज़मीन के काग़ज़ आज भी पुरानी राजस्व-बंदोबस्त की उर्दू-फ़ारसी बोलते हैं। ऊपर के सभी दस्तावेज़ों में मिलने वाली ज़्यादातर शब्दावली इन बीस में समा जाती है।
Anywhere in this guide, terms underlined with gold dots are tappable — the meaning slides up in your chosen language.
पूरे गाइड में सुनहरी बिंदियों से रेखांकित शब्द टैप-योग्य हैं — अर्थ आपकी चुनी भाषा में नीचे से खुल जाएगा।
The village Record of Rights, revised every 4–5 years in most northern states.
गाँव का अधिकार-अभिलेख; उत्तर भारत में हर 4–5 साल में नया बनता है।
A certified extract of the jamabandi — what banks and registrars ask for.
जमाबंदी की प्रमाणित प्रति — बैंक और रजिस्ट्रार यही माँगते हैं।
Owner account number (khata in Rajasthan, Bihar, UP usage).
मालिक का खाता नंबर (राजस्थान, बिहार, यूपी में "खाता")।
Cultivator account under a khewat; in UP it names the whole record.
खेवट के नीचे काश्तकार का खाता; यूपी में पूरे रिकॉर्ड का नाम यही है।
Plot/survey number on the village map (gat, dag, survey no. elsewhere).
गाँव के नक्शे पर प्लॉट नंबर (अन्यत्र गट, दाग़, सर्वे नं.)।
Area of the plot in local units.
स्थानीय इकाइयों में प्लॉट का क्षेत्रफल।
Mutation — the numbered entry updating the record after a transfer.
म्युटेशन — हस्तांतरण के बाद रिकॉर्ड बदलने वाली क्रमांकित प्रविष्टि।
Literally "enter–remove": the everyday name for mutation in UP/Bihar.
शाब्दिक "दर्ज करो–हटाओ": यूपी/बिहार में नामांतरण का चालू नाम।
The registered sale deed — the registry itself.
पंजीकृत विक्रय विलेख — यानी रजिस्ट्री।
Agreement to sell / the earnest money paid under it.
बिक्री का इक़रार / उसके तहत दी गई पेशगी।
Inheritance mutation recorded after an owner's death.
मालिक की मृत्यु के बाद दर्ज होने वाला विरासती नामांतरण।
Gift; a gift of immovable property needs a registered gift deed.
दान; अचल संपत्ति के दान के लिए पंजीकृत दानपत्र ज़रूरी।
Mortgage — watch for it in remarks and EC alike.
बंधक — कैफ़ियत कॉलम और EC दोनों में इस पर नज़र रखें।
Partition of a joint holding.
संयुक्त जोत का बँटवारा।
The four boundaries (N–S–E–W) written in a deed's schedule.
बैनामे के ब्योरे में लिखी चारों दिशाओं की सीमाएँ।
The patwari's seasonal crop-and-possession inspection record.
पटवारी का मौसमी फ़सल-व-क़ब्ज़ा निरीक्षण रिकॉर्ड।
Village cadastral map / the subdivision sketch after a split.
गाँव का भू-नक्शा / बँटवारे के बाद बना उप-नक्शा।
Self-cultivated — owner and cultivator are the same person.
स्व-कृषित — मालिक और काश्तकार एक ही व्यक्ति।
Uncultivable land (roads, ponds, abadi) / fallow land.
खेती-अयोग्य ज़मीन (रास्ते, तालाब, आबादी) / परती ज़मीन।
"Part of" — the entry covers only a portion of the numbered plot.
"का अंश" — प्रविष्टि उस खसरे के केवल एक हिस्से की है।
The raqba column speaks whatever unit the state's settlement used — and the same word can mean different sizes in different places. A Rajasthan pucca bigha, a UP bigha, and a Bengal bigha all differ. Two ladders cover most northern records:
रक़बा कॉलम उसी इकाई में बोलता है जो उस राज्य के बंदोबस्त में चली — और एक ही शब्द जगह-जगह अलग नाप का हो सकता है। राजस्थान का पक्का बीघा, यूपी का बीघा और बंगाल का बीघा — तीनों अलग हैं। उत्तर भारत के अधिकांश रिकॉर्ड इन दो सीढ़ियों में समा जाते हैं:
Don't hand-convert in the tehsil corridor. A land-area converter (AgriZameen's free bilingual converter handles bigha, biswa, kanal, marla, acre, hectare, sq ft, sq m) exists for exactly this moment — convert, total, compare with the record.
तहसील के बरामदे में हाथ से हिसाब मत लगाइए। भूमि-क्षेत्रफल कन्वर्टर (AgriZameen का मुफ़्त द्विभाषी कन्वर्टर बीघा, बिस्वा, कनाल, मरला, एकड़, हेक्टेयर, वर्ग फ़ुट, वर्ग मीटर सब सँभालता है) इसी घड़ी के लिए है — बदलें, जोड़ें, रिकॉर्ड से मिलाएँ।
When a plot is partitioned — among heirs, or by sale of a portion — the parent khasra splits into numbered children, each with its own area, owners, and sometimes its own disputes. A slash is a partition story compressed into punctuation.
जब कोई प्लॉट बँटता है — वारिसों में, या एक हिस्से की बिक्री से — तो मूल खसरा क्रमांकित संतानों में बँट जाता है; हर संतान का अपना रक़बा, अपने मालिक और कभी-कभी अपने विवाद। स्लैश दरअसल विराम-चिह्न में सिमटी बँटवारे की कहानी है।
Every fraud and most disputes survive by hiding in the gap between three worlds: what the revenue record says, what the registered deeds say, and what exists on the ground. Reading land documents well simply means forcing all three to agree.
हर धोखा और अधिकांश विवाद तीन दुनियाओं की खाई में छिपकर पलते हैं: राजस्व रिकॉर्ड क्या कहता है, पंजीकृत दस्तावेज़ क्या कहते हैं, और ज़मीन पर असल में क्या है। दस्तावेज़ ठीक से पढ़ने का मतलब बस इतना है — तीनों को एक-दूसरे से मिलवा देना।
Seven states use the word "jamabandi" for their Record of Rights — detailed cards first. Everywhere else the same information travels under a local name — the master table follows.
सात राज्य अपने अधिकार-अभिलेख को "जमाबंदी" कहते हैं — पहले उनके विस्तृत कार्ड। बाक़ी जगह वही जानकारी स्थानीय नाम से चलती है — नीचे मास्टर तालिका है।
Pull it: district → tehsil → village, then search by khata, khasra, or owner name. Viewing is free; the e-signed nakal (small fee) is what banks accept.
निकालें: ज़िला → तहसील → गाँव, फिर खाता, खसरा या नाम से खोजें। देखना मुफ़्त; बैंक ई-हस्ताक्षरित नक़ल (मामूली शुल्क) मानते हैं।
Read it: khata-led format; areas in bigha–biswa (hectares on newer prints); chahi/nehri/barani classes; mutations tracked as namantaran — check its status page alongside the nakal, and the online girdawari too.
पढ़ें: खाता-प्रधान प्रारूप; रक़बा बीघा–बिस्वा में (नए प्रिंट में हेक्टेयर); चाही/नहरी/बारानी क़िस्में; बदलाव नामांतरण से — नक़ल के साथ उसका स्टेटस पेज और ऑनलाइन गिरदावरी भी देखें।
Quirks: pucca vs kachha bigha varies by region; near master-plan zones, always check land-use/90A status — the jamabandi will still call converted-worthy land "agricultural".
बारीक़ियाँ: पक्का/कच्चा बीघा क्षेत्र-दर-क्षेत्र अलग; मास्टर-प्लान क्षेत्रों के पास भू-उपयोग/90A स्थिति ज़रूर जाँचें — जमाबंदी ऐसी ज़मीन को भी "कृषि" ही लिखती रहेगी।
Pull it: Jamabandi Nakal → district/tehsil/village/year → search by owner, khewat, khatauni, or khasra. Mutation (intkal) status and deed details sit on the same portal.
निकालें: जमाबंदी नक़ल → ज़िला/तहसील/गाँव/वर्ष → मालिक, खेवट, खतौनी या खसरा से खोजें। इंतक़ाल स्थिति और दस्तावेज़ विवरण इसी पोर्टल पर हैं।
Read it: the full 12-column Punjab-school ledger; kanal–marla areas; revised every 5 years — between revisions the remarks column is the whole story. Deeds ↔ mutations ↔ jamabandi are linked, so trace red-ink intkals end-to-end online.
पढ़ें: पूरा 12-कॉलम पंजाब-शैली रजिस्टर; रक़बा कनाल–मरला में; हर 5 साल में नई — बीच का सारा हाल कैफ़ियत कॉलम में। दस्तावेज़ ↔ इंतक़ाल ↔ जमाबंदी आपस में जुड़े हैं, इसलिए लाल इंतक़ाल ऑनलाइन ही सिरे से जाँचें।
Pull it: PLRS portal → Jamabandi → search by owner, khewat, khatauni, or khasra; certified fards via the portal or Fard Kendras.
निकालें: PLRS पोर्टल → जमाबंदी → मालिक, खेवट, खतौनी या खसरा से खोजें; प्रमाणित फर्द पोर्टल या फर्द केंद्र से।
Read it: the original 12-column template — kanal–marla, 5-yearly revision, red-ink intkals. Older volumes may be in Urdu script; Fard Kendra staff transliterate. Watch column 4: occupancy-tenant entries carry real weight here.
पढ़ें: मूल 12-कॉलम प्रारूप — कनाल–मरला, 5-वर्षीय संशोधन, लाल स्याही के इंतक़ाल। पुराने रजिस्टर उर्दू लिपि में हो सकते हैं; फर्द केंद्र लिप्यंतरण कर देते हैं। कॉलम 4 पर नज़र: यहाँ क़ाबिज़-काश्तकार की प्रविष्टि का क़ानूनी वज़न बड़ा है।
Pull & read: HimBhoomi → district/tehsil/village → nakal by khewat/khasra, with shajra view. Punjab-pattern columns, kanal–marla units; hill records add kism notes on terraces that matter more than raw area.
निकालें व पढ़ें: हिमभूमि → ज़िला/तहसील/गाँव → खेवट/खसरा से नक़ल, साथ में शजरा-दृश्य। पंजाब-शैली कॉलम, कनाल–मरला इकाइयाँ; पहाड़ी रिकॉर्ड में सीढ़ीदार खेतों की क़िस्म-टिप्पणियाँ रक़बे से ज़्यादा मायने रखती हैं।
Quirk: Section 118 (HP Tenancy & Land Reforms Act) restricts non-agriculturists from buying farmland — check buyer eligibility before reading anything else.
बारीक़ी: धारा 118 (हि.प्र. काश्तकारी व भूमि सुधार अधिनियम) ग़ैर-कृषकों की खेती-ज़मीन ख़रीद पर रोक लगाती है — बाक़ी कुछ पढ़ने से पहले ख़रीदार की पात्रता जाँचें।
Pull it: "Jamabandi Panji Dekhein" → district → anchal → halka → mauza → search by jamabandi number, khata, khesra, or raiyat name.
निकालें: "जमाबंदी पंजी देखें" → ज़िला → अंचल → हल्का → मौज़ा → जमाबंदी नंबर, खाता, खेसरा या रैयत नाम से खोजें।
Read it: here jamabandi is a rent-roll of holdings — jamabandi number, khata & khesra, area in acre–decimal, lagaan payable. Pair with the older khatiyan for the parentage of title. The jamabandi number is the key to online lagaan and dakhil-kharij; unpaid rent or a "digitised with error" flag must be resolved first. Match the father's name, not just the raiyat's.
पढ़ें: यहाँ जमाबंदी धारकों की लगान-सूची है — जमाबंदी नंबर, खाता व खेसरा, रक़बा एकड़–डिसमिल में, देय लगान। हक़ की जड़ के लिए पुराना खतियान साथ पढ़ें। जमाबंदी नंबर ही ऑनलाइन लगान और दाख़िल-ख़ारिज की चाबी है; बक़ाया लगान या "त्रुटि सहित डिजिटाइज़्ड" चिह्न पहले सुलझाएँ। सिर्फ़ रैयत नहीं, पिता का नाम भी मिलाएँ।
Pull & read: "Panji-II / Register-II" → district → anchal → mauza → khata or plot number; khata, khesra, rakba in acre–decimal, raiyat, rent — with online lagaan beside it. Cross-read the khatiyan for original settlement rights.
निकालें व पढ़ें: "पंजी-II / रजिस्टर-II" → ज़िला → अंचल → मौज़ा → खाता या प्लॉट नंबर; खाता, खेसरा, रक़बा एकड़–डिसमिल में, रैयत, लगान — साथ में ऑनलाइन लगान। मूल बंदोबस्ती हक़ के लिए खतियान साथ पढ़ें।
Quirk: CNT/SPT Act protections restrict transfer of tribal land; the raiyat's category column is decisive, not decorative.
बारीक़ी: CNT/SPT अधिनियम आदिवासी भूमि के हस्तांतरण पर रोक लगाते हैं; रैयत-श्रेणी का कॉलम सजावट नहीं, निर्णायक है।
Pull & read: Dharitree → district → circle → village → jamabandi by dag (plot) or patta number. Every entry pairs patta ↔ dag; areas in bigha–katha–lessa.
निकालें व पढ़ें: धरित्री → ज़िला → सर्किल → गाँव → दाग़ (प्लॉट) या पट्टा नंबर से जमाबंदी। हर प्रविष्टि पट्टा ↔ दाग़ की जोड़ी में; रक़बा बीघा–कठा–लेसा में।
Quirk: read the patta class first — periodic patta is heritable and transferable; annual patta is a far weaker asset.
बारीक़ी: सबसे पहले पट्टे की श्रेणी पढ़ें — मियादी (periodic) पट्टा विरासती व हस्तांतरणीय है; वार्षिक पट्टा कहीं कमज़ोर संपत्ति है।
| State / UTराज्य | Equivalent recordसमकक्ष रिकॉर्ड | Official portalआधिकारिक पोर्टल | Reading noteपढ़ने की टिप |
|---|---|---|---|
| Uttar Pradesh · उ.प्र. | Khatauni · खतौनी | upbhulekh.gov.in | Khata + gata/khasra; hectare areas; 12-digit unique gata codes on new records.खाता + गाटा/खसरा; रक़बा हेक्टेयर में; नए रिकॉर्ड पर 12-अंकीय गाटा कोड। |
| Uttarakhand · उत्तराखंड | Khatauni · खतौनी | bhulekh.uk.gov.in | UP-pattern record; check hill land-purchase limits for outsiders.यूपी-शैली रिकॉर्ड; बाहरी ख़रीदारों पर पहाड़ी भूमि-सीमा के नियम जाँचें। |
| Madhya Pradesh · म.प्र. | Khasra / B-1 · खसरा / बी-1 | mpbhulekh.gov.in | B-1 lists the holding; khasra copy gives plot detail; free view vs paid certified copy.बी-1 जोत की सूची; खसरा प्रति प्लॉट-ब्योरा; देखना मुफ़्त, प्रमाणित प्रति सशुल्क। |
| Chhattisgarh · छत्तीसगढ़ | B-1 / P-II · बी-1 / पी-II | bhuiyan.cg.nic.in | MP lineage; digital B-1 and khasra downloadable.म.प्र. परिवार; डिजिटल बी-1 व खसरा डाउनलोड योग्य। |
| Maharashtra · महाराष्ट्र | 7/12 Utara (Satbara) · सातबारा | bhulekh.mahabhumi.gov.in | Form 7 = rights, 12 = crops; read "other rights" like red ink.फ़ॉर्म 7 = अधिकार, 12 = फ़सल; "इतर हक़" कॉलम को लाल स्याही की तरह पढ़ें। |
| Gujarat · गुजरात | 7/12, 8A & 6 · ७/१२, ८अ व ६ | anyror.gujarat.gov.in | 7/12 per plot, 8A per owner-khata, Entry 6 = mutation register.7/12 प्लॉट का, 8A मालिक-खाते का, "एंट्री 6" = म्युटेशन रजिस्टर। |
| Karnataka · कर्नाटक | RTC / Pahani · पहानी | landrecords.karnataka.gov.in | Rights–Tenancy–Crops in one; MR (mutation register) numbers do the red-ink job.अधिकार–काश्तकारी–फ़सल एक साथ; MR नंबर लाल स्याही का काम करते हैं। |
| Tamil Nadu · तमिलनाडु | Patta & Chitta · पट्टा-चित्ता | eservices.tn.gov.in | Patta = ownership account; survey/subdivision no. = khasra.पट्टा = स्वामित्व खाता; सर्वे/उप-विभाजन नं. = खसरा। |
| Andhra Pradesh · आंध्र | Adangal / 1-B · अडंगल / 1-बी | meebhoomi.ap.gov.in | 1-B = ownership register; adangal = the girdawari analogue.1-बी = स्वामित्व रजिस्टर; अडंगल = गिरदावरी का समकक्ष। |
| Telangana · तेलंगाना | Pahani / RoR · पहानी | dharani.telangana.gov.in | Record + registration merged; pattadar passbook number is the key.रिकॉर्ड + पंजीकरण एक मंच पर; पट्टादार पासबुक नंबर ही चाबी। |
| West Bengal · प. बंगाल | Khatian · खतियान | banglarbhumi.gov.in | Khatian = owner account; dag = plot; check bastu vs sali classification.खतियान = मालिक खाता; दाग़ = प्लॉट; "बास्तु/साली" वर्गीकरण देखें। |
| Odisha · ओडिशा | RoR · आर.ओ.आर. | bhulekh.ori.nic.in | Khata + plot, acre–decimal areas; tenancy remarks matter in scheduled areas.खाता + प्लॉट, एकड़–डिसमिल; अनुसूचित क्षेत्रों में काश्तकारी टिप्पणियाँ अहम। |
| Kerala · केरल | Thandaper · थंडापेर | relis.kerala.gov.in | Thandaper = owner account; pokkuvaravu = mutation.थंडापेर = मालिक खाता; पोक्कुवरवु = नामांतरण। |
| Goa · गोवा | Form I & XIV · फ़ॉर्म I व XIV | dslr.goa.gov.in | Occupant + tenant columns mirror khewat/khatauni; read "other rights".occupant/tenant कॉलम = खेवट/खतौनी; "अन्य अधिकार" ज़रूर पढ़ें। |
| Delhi · दिल्ली | Khatauni / RoR · खतौनी | dlrc.delhi.gov.in | Urbanised villages: confirm whether land is notified out of revenue records.शहरीकृत गाँव: देखें कि ज़मीन राजस्व रिकॉर्ड से अधिसूचित-बाहर तो नहीं। |
Ranges below are ballparks to plan with — states revise rates in budgets, many give women buyers a concession of 1–2% on stamp duty, and municipal areas often add a small surcharge. Treat this as a planning table, and the state portal's current schedule as the truth.
नीचे की सीमाएँ योजना बनाने भर के अंदाज़े हैं — राज्य बजट में दरें बदलते हैं, कई राज्य महिला ख़रीदारों को स्टाम्प में 1–2% छूट देते हैं, और नगरीय क्षेत्रों में छोटा अधिभार जुड़ता है। इसे योजना-तालिका मानें; सच राज्य पोर्टल की वर्तमान दर-सूची है।
| Itemमद | Indicative rangeसांकेतिक सीमा | Notesटिप्पणी |
|---|---|---|
| Stamp dutyस्टाम्प ड्यूटी | ~4–8% | On the higher of price or DLC/circle rate; women's concession in many states.क़ीमत या DLC/सर्कल रेट — जो अधिक — पर; कई राज्यों में महिला-छूट। |
| Registration feeपंजीकरण शुल्क | ~1% | Some states cap the absolute amount.कुछ राज्यों में अधिकतम सीमा तय। |
| TDS (Sec 194-IA) | 1% | If consideration > ₹50 lakh; buyer deducts & deposits. NRI seller → Sec 195, much higher — take a CA's computation.प्रतिफल ₹50 लाख से अधिक हो तो; ख़रीदार काटकर जमा करे। एनआरआई विक्रेता → धारा 195, कहीं अधिक — CA से गणना कराएँ। |
| Certified fard / nakalप्रमाणित फर्द / नक़ल | ₹10–100 | Free view online; signed copy chargeable.ऑनलाइन देखना मुफ़्त; हस्ताक्षरित प्रति सशुल्क। |
| Mutation feeनामांतरण शुल्क | nil–few hundredशून्य–कुछ सौ | Some ULBs/states charge more for sale mutations.कुछ निकाय/राज्य बिक्री-नामांतरण पर अधिक लेते हैं। |
| Deed certified copy + Index-IIबैनामा प्रमाणित प्रति + इंडेक्स-II | ₹100–500 | From the SR office — pull it yourself.SR कार्यालय से — ख़ुद निकालें। |
| EC / title searchEC / टाइटल सर्च | nominal–₹10kनाममात्र–₹10 हज़ार | Portal ECs cheap in the south; lawyer searches costlier in the north.दक्षिण में पोर्टल-EC सस्ती; उत्तर में वकील-सर्च महँगी। |
| Demarcation (nishandehi)निशानदेही | nominal govt feeनाममात्र सरकारी शुल्क | Apply at tehsil; insist on it for every "min" plot.तहसील में आवेदन; हर "मिन" प्लॉट पर अनिवार्य समझें। |
| Conversion (90A / NA / CLU)रूपांतरण (90A / NA / CLU) | varies widelyबहुत भिन्न | Premium usually linked to DLC rate/area & proposed use — see the authority's schedule.प्रीमियम प्रायः DLC दर/क्षेत्रफल व प्रस्तावित उपयोग से जुड़ा — प्राधिकरण की दर-सूची देखें। |
| Lawyer's title opinionवकील की टाइटल राय | ₹2k–15k | Cheapest insurance in the whole table.पूरी तालिका का सबसे सस्ता बीमा यही है। |
Use the state's own gov.in / nic.in portal from the table above. Lookalike private sites charge for free records and sometimes serve stale data.
ऊपर की तालिका वाला राज्य का gov.in / nic.in पोर्टल ही खोलें। मिलते-जुलते निजी साइट मुफ़्त रिकॉर्ड के पैसे लेते हैं और कभी-कभी बासी डेटा दिखाते हैं।
District → tehsil → village, then search by khasra, khata/khewat, or owner name. Keep the exact spelling from an old document handy — transliteration trips searches.
ज़िला → तहसील → गाँव, फिर खसरा, खाता/खेवट या मालिक के नाम से खोजें। किसी पुराने काग़ज़ की हू-ब-हू वर्तनी साथ रखें — लिप्यंतरण से खोज अटकती है।
The free view is for study. Screenshot every relevant page (record, mutation status, girdawari) so you can compare versions over time.
मुफ़्त दृश्य अध्ययन के लिए है। हर प्रासंगिक पन्ने (रिकॉर्ड, नामांतरण स्थिति, गिरदावरी) का स्क्रीनशॉट लें, ताकि समय के साथ बदलाव मिलाए जा सकें।
Banks and courts want the e-signed/certified nakal (nominal fee). For deeds, that means a certified copy plus Index-II from the Sub-Registrar's office — pulled by you, not handed over by the seller.
बैंक और अदालतें ई-हस्ताक्षरित/प्रमाणित नक़ल माँगती हैं (मामूली शुल्क)। बैनामे के लिए इसका मतलब — सब-रजिस्ट्रार कार्यालय से प्रमाणित प्रति + इंडेक्स-II, जो आप ख़ुद निकालें, विक्रेता से न लें।
Close the triangle: tehsil/patwari confirmation, SR-office record match, and — for any "min" plot — a formal demarcation (nishandehi) before money moves.
त्रिकोण पूरा करें: तहसील/पटवारी से पुष्टि, SR-रिकॉर्ड से मिलान, और किसी भी "मिन" प्लॉट पर — पैसा देने से पहले — विधिवत निशानदेही।
One A4 sheet, two sides — English and हिंदी. All key pointers + the 12-tick checklist, print-ready.
एक A4 शीट, दो पक्ष — English और हिंदी। सभी मुख्य जाँच-बिंदु + 12-टिक चेकलिस्ट, प्रिंट-रेडी।
These exact sentences close bad deals every day. Read them once here, and they lose their power in the field.
यही जुमले रोज़ ख़राब सौदे करवाते हैं। यहाँ एक बार पढ़ लीजिए — मैदान में इनका जादू ख़त्म।
Any one of these is reason to pause and take the papers to a revenue lawyer. This guide is education, not legal advice.
इनमें से कोई एक भी दिखे तो रुकें और काग़ज़ राजस्व-वकील को दिखाएँ। यह गाइड शिक्षा है, क़ानूनी सलाह नहीं।
Work through this on-site or at the tehsil. Ticks live only on this page while it's open — screenshot your completed list for the file.
मौक़े पर या तहसील में इसे साथ रखिए। टिक सिर्फ़ इस पेज के खुले रहने तक रहते हैं — पूरी सूची का स्क्रीनशॉट फ़ाइल में रख लें।
No — it is presumptive evidence, strong but rebuttable. Title comes from the registered deed chain and succession. Screen with the record; confirm with deeds and a lawyer.
नहीं — यह अनुमानित प्रमाण है, मज़बूत पर खंडनीय। हक़ पंजीकृत दस्तावेज़-कड़ी और उत्तराधिकार से आता है। रिकॉर्ड से छँटाई करें; पुष्टि दस्तावेज़ों और वकील से।
Jamabandi is the whole register; khasra is a plot's number (and its field-wise record); khatauni is a cultivator's account. In UP, "khatauni" names the entire record — same content, different label.
जमाबंदी पूरा रजिस्टर है; खसरा प्लॉट का नंबर (और उसका खेतवार रिकॉर्ड); खतौनी काश्तकार का खाता। यूपी में पूरे रिकॉर्ड को ही "खतौनी" कहते हैं — सामग्री वही, नाम अलग।
A certified extract of the jamabandi for a khewat/khasra — the copy banks, courts, and registrars accept. The free web view is for reading; the signed fard is for transacting.
किसी खेवट/खसरे की जमाबंदी की प्रमाणित प्रति — यही प्रति बैंक, अदालत और रजिस्ट्रार मानते हैं। मुफ़्त वेब-दृश्य पढ़ने के लिए; हस्ताक्षरित फर्द लेन-देन के लिए।
The agreement promises a future transfer and moves no ownership; the registered sale deed is the transfer. Until registry (and then mutation), the seller remains the owner on every record that matters.
इकरारनामा भविष्य के हस्तांतरण का वादा है — मालिकाना नहीं बदलता; पंजीकृत बैनामा ही हस्तांतरण है। रजिस्ट्री (और फिर नामांतरण) तक हर अहम रिकॉर्ड में मालिक विक्रेता ही रहता है।
No. Since Suraj Lamp (2011), GPA/agreement "sales" don't transfer title. At most, a registered GPA lets its holder execute a proper registered deed for the owner — insist on that deed, in your name.
नहीं। सूरज लैम्प (2011) के बाद GPA/एग्रीमेंट "सेल" से हक़ नहीं बदलता। ज़्यादा से ज़्यादा, पंजीकृत GPA धारक मालिक की ओर से विधिवत पंजीकृत बैनामा कर सकता है — वही बैनामा, अपने नाम, ज़रूर कराइए।
No. Entered means the report exists; sanctioned (मंज़ूर) means the officer approved it and it is carried into the record. Buy only against sanctioned-and-incorporated.
नहीं। "दर्ज" यानी रिपोर्ट लिख ली गई; "मंज़ूर" यानी अधिकारी ने स्वीकृत कर रिकॉर्ड में चढ़ा दिया। ख़रीद सिर्फ़ मंज़ूर-और-दर्ज-हो-चुके के भरोसे करें।
Outside Tamil Nadu's usage, yes. A patta shows allotment/lease from the state; transferring it to you still needs a registered document permitted by the patta's own conditions — and many pattas restrict transfer.
तमिलनाडु वाले अर्थ को छोड़कर — हाँ। पट्टा राज्य से मिला आवंटन/लीज़ दिखाता है; उसे आपके नाम करने के लिए भी पंजीकृत दस्तावेज़ चाहिए, वह भी पट्टे की शर्तों की इजाज़त के भीतर — और कई पट्टे हस्तांतरण रोकते हैं।
Fully revised every 4–5 years in the northern pattern; in between, sanctioned mutations enter through the remarks column. Always read the latest year plus its pending mutations.
उत्तर भारत में हर 4–5 साल में पूरी नई; बीच में मंज़ूर नामांतरण कैफ़ियत कॉलम से चढ़ते हैं। हमेशा नवीनतम वर्ष + उसके लंबित नामांतरण साथ पढ़ें।
Viewing is free on official portals; e-signed/certified copies carry a nominal fee. Deed copies and Index-II come from the Sub-Registrar's office. Pay only official portals — never lookalike sites.
आधिकारिक पोर्टलों पर देखना मुफ़्त; ई-हस्ताक्षरित/प्रमाणित प्रति पर मामूली शुल्क। बैनामे की प्रति और इंडेक्स-II सब-रजिस्ट्रार कार्यालय से। शुल्क सिर्फ़ आधिकारिक पोर्टल पर दें — मिलते-जुलते साइट पर कभी नहीं।
Latest certified jamabandi/RoR; every mutation order in the chain; the full registered deed chain (30 years ideally) with Index-II; girdawari for 3–5 years; map/tatima; EC or search report; patta and conversion order where applicable; lagaan/tax receipts; and the seller's ID matching the record.
नवीनतम प्रमाणित जमाबंदी/RoR; कड़ी का हर नामांतरण आदेश; पूरा पंजीकृत बैनामा-सिलसिला (आदर्शतः 30 वर्ष) + इंडेक्स-II; 3–5 वर्ष की गिरदावरी; नक्शा/ततीमा; EC या सर्च रिपोर्ट; लागू हो तो पट्टा व रूपांतरण आदेश; लगान/कर रसीदें; और रिकॉर्ड से मिलती विक्रेता की पहचान।
Apply for correction (shuddhi) before the tehsildar/revenue officer with ID and the deed; minor clerical errors are routinely fixed. Don't transact on a mismatched name — banks and buyers will balk later.
पहचान-पत्र और बैनामे के साथ तहसीलदार/राजस्व अधिकारी के यहाँ शुद्धि का आवेदन करें; छोटी लिपिकीय ग़लतियाँ नियमित रूप से सुधरती हैं। बेमेल नाम पर लेन-देन न करें — आगे बैंक और ख़रीदार अटकेंगे।